Cambios en la Plusvalía Municipal en Madrid (2026): Nuevos coeficientes a partir del 1 de diciembre

Cambios en la Plusvalía Municipal en Madrid (2026): Nuevos coeficientes a partir del 1 de diciembre

La regulación fiscal inmobiliaria en la Comunidad de Madrid vuelve a registrar novedades significativas de cara a final de año. A través de la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se ha aprobado una actualización en la escala de coeficientes máximos aplicables al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), cuya entrada en vigor está fijada para el 1 de diciembre de 2026.

Esta revisión técnica constituye el tercer ajuste normativo intentado durante el presente ejercicio, tras el decaimiento en el Congreso del Real Decreto-ley 16/2025 en el mes de enero y la posterior derogación del Real Decreto-ley 26/2026 el pasado 2 de octubre.

El impacto económico de esta medida varía en función del tiempo transcurrido desde la adquisición del bien. Por ejemplo, en las transmisiones de inmuebles que se hayan mantenido en propiedad durante 10 años, el coeficiente multiplicador experimenta una subida del 83 % (pasando del 0,12 al 0,22). Por el contrario, para aquellos inmuebles con una antigüedad de tenencia de 20 años o superior, el indicador se reduce del 0,40 al 0,30 (un descenso del 25 %).

A continuación, analizamos detalladamente el funcionamiento de esta medida, los métodos de determinación de la base imponible y los aspectos clave a considerar antes de formalizar la transmisión de un inmueble.

1. Naturaleza del IIVTNU y sujeto pasivo

La plusvalía municipal es un tributo de ámbito local que grava de forma exclusiva la revalorización experimentada por el suelo urbano durante el periodo en que ha pertenecido a un titular. No computa el valor de la edificación ni el precio total asignado en la transacción; la magnitud de referencia es el valor catastral del suelo, consignado en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Su regulación de marco estatal se encuentra recogida en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), articulándose en el municipio de Madrid mediante la correspondiente Ordenanza Fiscal del IIVTNU.

¿A quién corresponde la obligación tributaria?

• Onerosas (Compraventas): La condición de sujeto pasivo recae sobre la parte vendedora. Si dicha parte transmite siendo persona física no residente fiscal en España, la obligación recae sobre la parte adquirente como sustituto del contribuyente.

• Lucrativas (Herencias y Donaciones): La obligación fiscal corresponde a quien adquiere la titularidad (el heredero, legatario o donatario). En el supuesto de las sucesiones mortis causa, el devengo se produce en la fecha del fallecimiento.

• Inexistencia de incremento: Conforme a la doctrina fijada tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, la operación no estará sujeta al pago del impuesto si se acredita que el valor de transmisión es inferior al de adquisición, requiriéndose la presentación formal del expediente declarativo ante la administración tributaria municipal.

2. Cuadro comparativo de coeficientes (RDL 8/2023 vs. RDL 29/2026)

Salvo que el Pleno municipal determine expresamente un tipo diferenciado, el Ayuntamiento de Madrid aplica de manera directa los máximos legales fijados en la normativa estatal. La evolución de la escala en función de los años completos de generación es la siguiente:

Como se observa en la tabla, el reajuste incrementa la presión sobre las propiedades adquiridas en plazos intermedios (especialmente entre los 8 y los 13 años), mientras que favorece las transmisiones con períodos de permanencia superiores a los 17 años.

3. Modalidades de cálculo de la base imponible

El contribuyente dispone de dos alternativas legales para cuantificar la obligación tributaria, pudiendo optar por la que resulte económicamente más ventajosa. Sobre la base calculada se aplica el tipo impositivo del 29 % fijado en la capital.

A) Método Objetivo

La base imponible se obtiene de multiplicar el valor catastral del suelo por el coeficiente aplicable según la antigüedad del inmueble.

• Ejemplo de simulación: Supóngase un piso ubicado en Madrid cuya adquisición se formalizó en septiembre de 2016 y cuya transmisión se programa para finales de 2026, contando con un valor catastral del suelo de 60.000 € (10 años completos de tenencia).

  • Hasta el 30 de noviembre de 2026: Coeficiente del 0,12 $\rightarrow$ Base Imponible de 7.200 € $\rightarrow$ Cuota a ingresar: 2.088 €.

  • A partir del 1 de diciembre de 2026: Coeficiente del 0,22 $\rightarrow$ Base Imponible de 13.200 € $\rightarrow$ Cuota a ingresar: 3.828 € (supone una diferencia de 1.740 €).

B) Método Real

Se calcula partiendo de la ganancia patrimonial efectiva obtenida en la transmisión (diferencia entre el valor de enajenación y el de adquisición reflejados en las escrituras públicas, sin deducción de costes indirectos ni tributos). Sobre dicha ganancia se aplica el porcentaje que represente el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble.

• Ejemplo de simulación: Tomando el mismo inmueble, adquirido originariamente por 180.000 € y transmitido por 260.000 €, con un peso del suelo del 50 % sobre el total catastral:

  • Ganancia total computable: 80.000 €.

  • Plusvalía imputable al suelo (50 %): 40.000 €.

  • Cuota impositiva (29 %): 11.600 €.

En este escenario concreto, el método objetivo sigue resultando significativamente más favorable que el real, si bien la opción del valor real resulta especialmente aconsejable en operaciones con márgenes de ganancia reducidos o adquisiciones realizadas en picos de mercado.

4. Tipos impositivos, reducciones y plazos administrativos en Madrid

• Tipo Impositivo: Fijo en el 29 % para la capital (el marco legal autoriza hasta un máximo del 30 %).

• Bonificación en transmisiones Mortis Causa: En herencias referentes a la vivienda habitual o inmuebles afectos a la actividad económica a favor de cónyuges, parejas de hecho inscritas, ascendientes o descendientes, se establecen reducciones en la cuota progresivas en función del valor catastral del suelo:

  • Hasta 60.000 €: 95 % de bonificación.

  • De 60.000,01 € a 100.000 €: 85 % de bonificación.

  • De 100.000,01 € a 138.000 €: 70 % de bonificación.

  • Superior a 138.000 €: 40 % de bonificación.

• Plazos de Liquidación:

  • Transmisiones Onerosas y Donaciones: 30 días hábiles desde la fecha de firma del título público.

  • Sucesiones (Herencias): 6 meses a contar desde la fecha del fallecimiento, prorrogables por idéntico periodo previa solicitud tramitada antes del vencimiento inicial.

¿Es aconsejable acelerar o diferir la venta antes del 1 de diciembre?

La conveniencia temporal depende directamente de los años completos en que el inmueble ha figurado en el patrimonio del titular:

1. Inmuebles con antigüedad de 1 a 16 años: Se produce un incremento de la carga impositiva en el método objetivo, mostrando su pico más pronunciado en la franja de 8 a 13 años. Si la operación se encuentra acordada, resulta fiscalmente ventajoso elevar la escritura a pública antes del 1 de diciembre de 2026.

2. Inmuebles con antigüedad de 17 años o superior: La modificación reglamentaria comporta una reducción de la cuota objetiva, resultando más conveniente programar la firma a partir del 1 de diciembre de 2026.

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